주택임대차계약서 작성법 및 2025년 변경된 확정일자 부여 현황과 전세사기 예방 특약 확인하기

주택임대차계약서 기본 개념과 작성 시 주의사항 확인하기

주택임대차계약서는 임대인과 임차인 사이에서 주택의 사용 권한과 그에 따른 비용 지불을 약속하는 매우 중요한 문서입니다. 2025년 현재, 전세사기 예방과 임차인의 권리 보호가 강화됨에 따라 계약서 작성 단계에서부터 꼼꼼한 확인이 필수적입니다. 계약서를 작성할 때는 반드시 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 대조해야 하며, 대리인이 출석한 경우 위임장과 인감증명서를 철저히 확인해야 합니다. 특히 미납 국세나 지방세가 있는지 여부를 계약 전에 반드시 확인하여 우선변제권의 효력을 높이는 것이 핵심입니다.

2025년 주택임대차 신고제와 확정일자 자동 부여 상세 더보기

2024년까지 유예되었던 주택임대차 신고제 계도기간이 종료되면서, 이제는 계약 체결 후 30일 이내에 반드시 관할 읍면동 주민센터나 온라인을 통해 신고를 완료해야 합니다. 임대차 신고를 하게 되면 확정일자가 자동으로 부여되므로 별도로 확정일자를 받으러 가는 번거로움이 줄어들었습니다. 이는 임차인이 보증금을 보호받기 위한 대항력을 갖추는 데 있어 매우 중요한 절차입니다. 보증금액이 일정 수준을 초과하는 경우 신고 의무가 발생하며 이를 어길 시 과태료가 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.

전세사기 방지를 위한 필수 특약 사항 보기

최근 몇 년간 지속된 전세사기 이슈로 인해 주택임대차계약서 내 특약 사항의 중요성이 더욱 강조되고 있습니다. 2025년 계약 시에는 임대인이 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 조항을 반드시 삽입해야 합니다. 이는 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 발생하는 법적 허점을 이용한 대출을 막기 위함입니다. 임대차 계약 체결 후 입주 전까지 해당 주택에 새로운 근저당을 설정하지 않겠다는 약정을 명시함으로써 임차인의 우선순위를 보전할 수 있습니다.

임대차 계약 시 등기부등본 확인 방법 상세 더보기

계약 당일뿐만 아니라 잔금을 치르는 날에도 반드시 등기부등본을 다시 한 번 열람해야 합니다. 등기부등본의 갑구에서는 소유권에 관한 사항을, 을구에서는 근저당권이나 전세권 등 채무 관계를 확인할 수 있습니다. 선순위 채권액과 본인의 보증금을 합한 금액이 집값의 일정 비율(통상 70~80%)을 넘는다면 이른바 깡통전세의 위험이 있으므로 신중해야 합니다. 등기부등본상의 주소와 실제 계약서상의 주소가 일치하는지 동호수까지 세밀하게 체크하는 것이 권리 보호의 시작입니다.

계약 갱신 요구권과 5% 상한제 적용 규정 확인하기

주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 임대료 증액은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 2025년에도 이 원칙은 유지되고 있으며, 임대인은 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대했을 경우에는 손해배상을 청구할 수 있는 법적 근거가 마련되어 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 갱신 의사를 서면이나 문자 등으로 통보하여 증거를 남겨두어야 합니다.

주택임대차 관련 주요 항목 비교표

구분	주요 내용	비고
임대차 신고	계약 후 30일 이내 신고 의무	확정일자 자동 부여
증액 제한	기존 임대료의 5% 이내	갱신 요구권 사용 시
대항력 발생	전입신고+거주+확정일자	익일 0시 효력 발생

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