부동산을 상속받게 되면 기쁨도 잠시, 복잡한 세금 문제로 고민에 빠지는 경우가 많습니다. 특히 기존에 주택을 보유하고 있던 1주택자가 주택을 상속받아 다주택자가 되었을 때, 기존 주택을 매도하며 발생할 수 있는 양도소득세 부담은 매우 현실적인 문제입니다. 2026년부터는 상속세 공제 한도가 대폭 상향될 것으로 예고되어 있어 상속 시점에 따른 전략적인 접근이 어느 때보다 중요해진 시점입니다.
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본 포스팅에서는 상속주택으로 인해 2주택이 된 경우 비과세를 받을 수 있는 특례 조항과 함께, 최근 발표된 세제 개편안이 양도세와 상속세에 미치는 영향을 상세히 정리해 드립니다.
상속주택 비과세 특례 일반주택 양도 시 주의사항 상세 더보기
가장 먼저 알아두어야 할 점은 상속주택 비과세 특례의 핵심 원칙입니다. 기존에 일반주택 1채를 보유하던 세대가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속주택이 아닌 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 중요한 점은 상속받을 당시에 이미 보유하고 있던 주택에 대해서만 이 특례가 적용되며 상속 이후에 취득한 주택에는 적용되지 않는다는 사실입니다.
만약 상속주택을 먼저 양도하게 된다면 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 일반적인 양도소득세 계산 방식에 따라 세금이 부과됩니다. 따라서 자산 가치 상승분과 향후 매도 계획을 고려하여 어떤 주택을 먼저 처분할지 결정하는 것이 절세의 핵심입니다.
공동상속주택 소수지분과 주택 수 산정 방식 보기
여러 명의 상속인이 하나의 주택을 공동으로 물려받는 경우, 누가 주택을 소유한 것으로 볼 것인지가 쟁점이 됩니다. 세법상 공동상속주택은 기본적으로 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 간주합니다. 상속 지분이 가장 큰 사람이 아닌 소수지분권자의 경우에는 해당 상속주택을 주택 수에 포함하지 않고 본인의 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 판정을 받을 수 있습니다.
다만 지분이 동일한 경우에는 해당 주택에 거주하는 사람, 혹은 최연장자 순으로 소유자를 판정하게 됩니다. 이러한 지분 구조에 따라 양도세 비과세 여부가 갈릴 수 있으므로 상속 등기 시점에 지분율을 신중하게 배분해야 합니다.
2026년 상속세 개정안과 양도세 중과 유예 동향 확인하기
정부는 최근 중산층의 세부담 완화를 위해 상속세 공제 한도를 대폭 상향하는 방안을 추진 중입니다. 2026년부터는 배우자 공제와 일괄 공제 금액이 인상될 예정이며, 이는 상속주택 취득 시점의 가액 산정에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 2026년 이후 종료될 가능성과 연장 여부에 대해 시장의 관심이 쏠리고 있는 상황입니다.
| 구분 | 현행 기준 (2025년까지) | 개정안 (2026년 예정) |
|---|---|---|
| 일괄 공제 | 5억 원 | 7억 원 이상 상향 검토 |
| 배우자 공제 | 최소 5억 원 | 최소 10억 원 상향 검토 |
| 동거주택 공제 | 최대 6억 원 | 한도 확대 및 요건 완화 |
일시적 2주택과 상속주택 중복 보유 시 절세 전략 신청하기
만약 일시적 2주택 상태에서 추가로 주택을 상속받게 된다면 상황은 더욱 복잡해집니다. 이 경우에도 요건을 갖춘다면 비과세가 가능하지만, 종전 주택의 처분 기한(보통 신규 취득 후 3년 이내)을 엄격히 준수해야 합니다. 상속주택은 부득이하게 보유하게 된 자산으로 인정해주지만, 이를 이용해 투기적으로 주택을 늘리는 행위에 대해서는 과세 당국이 엄격한 잣대를 적용하기 때문입니다.
취득세 측면에서도 2026년부터는 인구감소지역 내 주택 취득 시 감면 혜택이 강화되는 등 지역별로 차별화된 정책이 시행되므로, 상속받은 주택의 위치가 어디인지에 따라 전체적인 세금 설계가 달라져야 합니다.
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상속주택 관련 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 상속주택을 여러 채 물려받은 경우 모두 비과세 특례가 적용되나요?
아니요, 피상속인이 여러 주택을 보유했다 하더라도 선순위 상속주택 1채에 대해서만 일반주택 양도 시 비과세 특례가 적용됩니다. 선순위는 피상속인이 가장 오래 보유한 주택, 거주 기간이 긴 주택 순으로 결정됩니다.
Q2. 상속받은 지 5년이 지났는데 지금 팔아도 비과세인가요?
상속주택 비과세 특례는 일반주택을 양도할 때 적용되는 것으로, 일반주택의 경우 양도 시점에 상관없이(상속 후 5년이 지나도) 특례 요건만 맞으면 비과세가 가능합니다. 다만 상속주택 자체를 팔 때는 보유 기간에 따른 양도세가 부과됩니다.
Q3. 동일 세대원으로부터 상속받은 경우에도 특례가 적용되나요?
원칙적으로 상속주택 특례는 별도 세대원으로부터 상속받은 경우에 적용됩니다. 동일 세대원(예: 함께 살던 부모님)으로부터 상속받은 경우에는 이미 1세대가 2주택을 보유했던 것으로 보아 특례 적용이 제한될 수 있으니 주의가 필요합니다.
상속주택 양도세 문제는 개개인의 주택 보유 현황과 세대 구성에 따라 해석이 매우 달라질 수 있습니다. 특히 2026년 세제 개편을 앞두고 변화하는 법령을 미리 숙지하는 것이 재산을 지키는 가장 좋은 방법입니다.
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