전세나 월세 계약 만료 시점이 다가오면 임대인과 임차인 모두 긴장하게 됩니다. 이때 양측이 서로 아무런 의사표시를 하지 않고 지나가는 경우가 많은데, 이를 법률적으로 묵시적갱신이라고 부릅니다. 2026년 현재에도 임대차 시장에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 이 자동 연장과 관련된 해지 및 비용 문제입니다. 오늘은 주택과 상가 임대차에서 발생하는 자동 갱신의 성립 요건부터 해지 효력, 그리고 많은 분이 궁금해하시는 중개보수 부담 주체까지 상세하게 정리해 드리겠습니다.
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묵시적갱신 성립 요건 확인하기
주택임대차보호법에 따르면 묵시적갱신이 성립하기 위해서는 특정 기간 내에 아무런 통지가 없어야 합니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 해야 합니다. 임차인 역시 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에 묵시적갱신이 성립한 것으로 봅니다.
중요한 점은 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 통보 마감 기한이 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 강화되었다는 사실입니다. 만약 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 월세를 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 이러한 법적 보호를 받을 수 없으므로 주의가 필요합니다.
주택임대차보호법 묵시적갱신 기간 상세 더보기
묵시적으로 계약이 갱신되면 임대차의 존속기간은 기본적으로 2년으로 간주됩니다. 기존 계약 조건과 동일하게 연장된 것으로 보기 때문에 보증금이나 월세 변동 없이 그대로 거주할 수 있는 권리가 생깁니다. 하지만 많은 분이 오해하시는 부분이 있습니다. 바로 임대인 역시 2년을 무조건 보장해야 하는가에 대한 부분입니다.
법적으로 묵시적갱신 상태에서 임대인은 계약 기간 2년을 반드시 준수해야 하며 임차인을 임의로 내보낼 수 없습니다. 반면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있는 권한을 가집니다. 이는 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 입법 취지가 반영된 결과입니다.
계약갱신청구권과 묵시적갱신 차이점 보기
많은 임차인이 묵시적갱신과 계약갱신청구권을 혼동하곤 합니다. 묵시적갱신은 양측의 침묵으로 인해 자동으로 발생하는 현상인 반면, 계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 자신의 권리를 행사하여 계약을 연장하는 것입니다. 가장 큰 차이는 횟수 제한입니다. 묵시적갱신은 요건만 맞으면 횟수 제한 없이 여러 번 발생할 수 있습니다.
반대로 계약갱신청구권은 단 1회에 한하여 사용할 수 있으며 이 경우 임대료 인상 폭은 5% 이내로 제한됩니다. 만약 이번 계약이 묵시적갱신으로 연장되었다면, 임차인은 추후에 이 계약갱신청구권을 여전히 1회 사용할 수 있는 기회를 보유하게 됩니다. 따라서 세입자 입장에서는 묵시적갱신으로 먼저 연장되는 것이 거주 기간 확보 면에서 훨씬 유리합니다.
묵시적갱신 중 해지 통보와 복비 부담 신청하기
묵시적으로 갱신된 계약 도중 임차인이 이사를 결정했다면 어떻게 해야 할까요? 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있지만, 그 효력은 통보 후 3개월이 지나야 발생합니다. 즉, 집주인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금 반환 의무가 생기며 그 기간 동안의 월세는 임차인이 부담해야 합니다.
여기서 가장 큰 분쟁 요소인 중개보수(복비) 문제가 발생합니다. 대법원 판례와 국토교통부 가이드라인에 따르면 묵시적갱신 중 계약이 중도 해지될 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 계약이 정상적으로 만료되기 전이라 하더라도 법적 근거에 따라 갱신된 계약의 당사자는 임대인과 임차인이며, 해지권 행사는 법에서 보장한 권리이기 때문입니다.
상가 임대차 묵시적갱신 주의사항 확인하기
상가건물 임대차보호법에서의 묵시적갱신은 주택과는 다소 차이가 있습니다. 상가 임대차의 경우 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지하지 않으면 갱신되며, 이때 갱신되는 기간은 1년으로 봅니다. 주택의 2년과는 기간 설정부터 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다.
특히 2024년 대법원 판결에 따르면 상가 임차인의 경우 갱신 거절 통지 기간에 제한이 없어 계약 만료 직전에 통보하더라도 묵시적갱신을 막을 수 있다는 해석이 나왔습니다. 하지만 일단 묵시적갱신이 된 이후라면 주택과 마찬가지로 임차인은 언제든 해지 통고를 할 수 있고, 3개월 후에 효력이 발생한다는 점은 동일합니다. 상가 운영자라면 이러한 기간 차이를 확인하여 사업 계획을 세우는 것이 중요합니다.
| 구분 | 주택 임대차 | 상가 임대차 |
|---|---|---|
| 통보 기간 | 만료 6~2개월 전 | 만료 6~1개월 전 |
| 갱신 기간 | 2년 인정 | 1년 인정 |
| 해지 효력 | 통보 후 3개월 뒤 | 통보 후 3개월 뒤 |
| 중개보수 | 임대인 부담 원칙 | 임대인 부담 원칙 |
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자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 묵시적갱신 후에 계약서를 새로 써야 하나요?
아니요, 법적으로 자동 연장된 것이므로 별도의 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 오히려 계약서를 새로 쓰면서 기간을 확정해버리면 임차인의 중도 해지 권권이 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다.
Q2. 집주인이 실거주한다고 하면 나가야 하나요?
묵시적갱신이 이미 성립된 이후라면 임대인은 실거주를 이유로 임차인을 중간에 내보낼 수 없습니다. 실거주 통보는 계약 만료 6~2개월 전인 갱신 거절 통지 기간 내에 이루어졌어야 합니다.
Q3. 묵시적갱신 중 월세를 올려달라고 할 수 있나요?
묵시적갱신은 종전 임대차와 동일한 조건으로 연장된 것으로 봅니다. 따라서 임대인이 일방적으로 월세를 올릴 수는 없으며, 협의가 되지 않는 한 기존 월세를 유지할 권리가 있습니다.
Q4. 묵시적갱신은 무조건 세입자에게만 유리한가요?
기간의 정함이 없는 거주 안정성을 확보한다는 측면과 중도 해지 시의 자유로움 때문에 세입자에게 유리한 측면이 많습니다. 하지만 임대인 역시 새로운 세입자를 구하는 번거로움 없이 안정적인 임대 수익을 유지할 수 있다는 장점이 있습니다.
Q5. 통보를 문자로 해도 효력이 있나요?
네, 문자나 카카오톡도 증거 능력이 있습니다. 다만 상대방이 해당 메시지를 확인했는지 여부가 중요하므로, 답장을 받아두거나 내용증명을 보내 확실한 기록을 남기는 것이 안전합니다.